Kredyt hipoteczny – jakie oprocentowanie wybrać?

Stałe oprocentowanie daje przewidywalną ratę przez określony czas, a zmienne może okazać się tańsze, jeśli stopy procentowe spadną. W Polsce „stałe” oprocentowanie kredytu hipotecznego najczęściej obowiązuje jednak tylko przez 5 lat, a nie przez cały okres spłaty. Wybór zależy więc przede wszystkim od Twojego budżetu, bufora finansowego i gotowości na ryzyko zmiany raty.

Jak działa oprocentowanie zmienne?

Oprocentowanie zmienne składa się zwykle z dwóch elementów: stałej marży banku oraz zmiennego wskaźnika referencyjnego. Można to zapisać jako: marża banku + wskaźnik referencyjny. Marża jest określona w umowie i co do zasady nie zmienia się przez cały okres kredytowania, natomiast wskaźnik zależy od sytuacji na rynku.

W starszych umowach często stosowano WIBOR, na przykład WIBOR 3M, którego poziom aktualizował się co trzy miesiące. W nowych umowach coraz częściej pojawiają się wskaźniki z rodziny POLSTR, w tym POLSTR 1M Stopa Składana. W takim przypadku oprocentowanie może być aktualizowane częściej, zgodnie z zasadami zapisanymi w umowie bankowej.

Jeżeli stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego rosną, wskaźnik referencyjny może wzrosnąć, a wraz z nim rata kredytu. Gdy stopy spadają, oprocentowanie i rata mogą się obniżyć. Nie da się jednak z góry przewidzieć kierunku zmian przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.

Dla przykładu, przy kredycie na 400 000 zł nawet wzrost oprocentowania o kilka punktów procentowych może oznaczać wyraźnie wyższą ratę. Dokładna zmiana zależy od okresu spłaty, rodzaju rat, pozostałego kapitału i harmonogramu aktualizacji wskaźnika. Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie tylko ratę początkową, lecz także symulację dla wyższego oprocentowania.

Przy zmiennej stopie rata może wzrosnąć w krótkim czasie. Nie wybieraj jej wyłącznie dlatego, że początkowo jest niższa.

Oprocentowanie zmienne bywa historycznie niższe od okresowo stałego, ale ta różnica jest wynagrodzeniem za przejęcie ryzyka rynkowego przez kredytobiorcę. Taki wariant wymaga bufora finansowego, stabilnych dochodów i możliwości udźwignięcia wyższej raty.

Na czym polega oprocentowanie okresowo stałe?

Oprocentowanie okresowo stałe oznacza, że przez ustalony czas bank nie zmienia oprocentowania kredytu. W Polsce standardem jest 60 miesięcy, czyli 5 lat. W tym okresie rata kapitałowo-odsetkowa pozostaje przewidywalna, o ile nie zmienią się inne elementy umowy, takie jak dodatkowe opłaty.

Nie jest to jednak stała stopa na 20 czy 30 lat. Przed zakończeniem pierwszego okresu bank może przedstawić propozycję kolejnego okresowo stałego oprocentowania. Jeżeli ją zaakceptujesz, kredyt może pozostać na stałej stopie przez następny okres. Jeśli nie dojdzie do uzgodnienia nowych warunków, kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne.

Po pięciu latach oprocentowanie jest wtedy najczęściej ustalane jako marża z umowy powiększona o aktualny wskaźnik referencyjny, na przykład POLSTR. Wysokości tej przyszłej raty nie da się wiarygodnie określić w dniu podpisania umowy, ponieważ zależy ona od sytuacji rynkowej.

Stała rata przez pierwsze pięć lat ułatwia planowanie budżetu i chroni przed wzrostem stóp w tym okresie. Z drugiej strony może być wyższa niż rata kredytu ze stopą zmienną, jeśli wskaźniki rynkowe spadną. Oprocentowanie stałe nie eliminuje więc ryzyka, lecz przesuwa je w czasie.

Stałe czy zmienne oprocentowanie – najważniejsze różnice

Poniższe zestawienie pokazuje podstawowe konsekwencje obu wariantów:

Kiedy wybrać oprocentowanie stałe?

Okresowo stała stopa lepiej pasuje osobom, dla których stabilność miesięcznych wydatków jest ważniejsza niż możliwość skorzystania ze spadku stóp. Rozważ ten wariant szczególnie wtedy, gdy:

• Masz napięty budżet i niewielką nadwyżkę po opłaceniu raty.
• Planujesz większe wydatki rodzinne, na przykład narodziny dziecka lub zmianę mieszkania.
• Nie chcesz śledzić zmian wskaźników referencyjnych i przeliczać rat.
• Wzrost raty o kilkaset złotych miesięcznie mógłby zaburzyć Twoją płynność finansową.
• Wolisz zapłacić nieco więcej za przewidywalność w pierwszych pięciu latach.

Przy tym wyborze sprawdź w umowie, jak bank ustala warunki po zakończeniu okresu stałego. Zwróć uwagę na marżę, sposób wyznaczania wskaźnika oraz możliwość przyjęcia kolejnego okresu stałego.

Kiedy wybrać oprocentowanie zmienne?

Zmienna stopa może odpowiadać osobom, które mają większą odporność finansową i akceptują wahania raty. Ten wariant rozważ, jeśli:

• Masz stabilne dochody oraz oszczędności pozwalające pokryć kilka miesięcy wydatków.
• Potrafisz udźwignąć ratę wyższą o 2–3 punkty procentowe oprocentowania.
• Liczysz się z możliwością wzrostu raty, ale chcesz korzystać z ewentualnych spadków stóp.
• Planujesz wcześniejszą spłatę lub dużą nadpłatę i sprawdziłeś związane z tym opłaty.
• Obecna rata pozostawia Ci wyraźny margines bezpieczeństwa.

Nie zakładaj jednak, że stopy na pewno spadną. To scenariusz, a nie obietnica. Przy wyborze zmiennego oprocentowania policz ratę dla kilku poziomów oprocentowania i oceń, czy każda z nich mieści się w budżecie.

W obu wariantach negocjacji podlegać może marża banku. Na jej wysokość wpływają między innymi wkład własny, zdolność kredytowa, historia spłat i skorzystanie z produktów dodatkowych. Niższa marża może przynieść większą oszczędność niż niewielka różnica w początkowej stopie, dlatego porównuj także RRSO, całkowity koszt kredytu, prowizje, ubezpieczenia i opłaty za konto.

Jeżeli nie potrafisz oszacować, czy poradzisz sobie ze wzrostem oprocentowania o 2–3 punkty procentowe, przed złożeniem wniosku skonsultuj wyliczenia z niezależnym doradcą lub wykonaj kilka symulacji. Najbezpieczniejszy wybór to taki, przy którym rata pozostaje do udźwignięcia także w mniej korzystnym scenariuszu.