Kto płaci podatek PCC: kupujący czy sprzedający?
Przy umowie sprzedaży nieruchomości podatek PCC płaci kupujący, nie sprzedający. Dotyczy to przede wszystkim zakupu mieszkania, domu lub działki z rynku wtórnego. Sprzedający może mieć osobny obowiązek podatkowy związany z PIT, ale nie jest podatnikiem PCC z tytułu tej sprzedaży.
Jak rozlicza się PCC przy zakupie nieruchomości?
PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży nieruchomości jego standardowa stawka wynosi 2% wartości rynkowej nabywanej rzeczy lub prawa. Obowiązek podatkowy powstaje w dniu zawarcia umowy sprzedaży.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Dlatego kupujący zwykle nie składa samodzielnie deklaracji PCC-3. Notariusz działa jako płatnik, czyli:
- oblicza kwotę PCC albo sprawdza, czy przysługuje zwolnienie,
- pobiera podatek od kupującego przy podpisywaniu aktu,
- składa odpowiednią deklarację,
- przekazuje podatek do właściwego urzędu skarbowego.
W praktyce oznacza to, że kupujący płaci PCC razem z pozostałymi kosztami aktu notarialnego. Termin 14 dni na złożenie PCC-3 i zapłatę podatku dotyczy czynności dokonywanych bez udziału notariusza, na przykład niektórych umów pożyczki lub ustanowienia hipoteki.
Kto płaci PCC przy różnych umowach?
Osoba zobowiązana do zapłaty zależy od rodzaju czynności cywilnoprawnej. Najczęstsze przypadki przedstawia tabela:
| Rodzaj umowy | Kto płaci PCC? | Przykład |
|---|---|---|
| Sprzedaż | Kupujący | Zakup mieszkania, domu albo samochodu |
| Zamiana | Obie strony umowy | Zamiana jednego mieszkania na inne |
| Pożyczka | Pożyczkobiorca | Pożyczka pieniędzy od osoby prywatnej |
| Darowizna z przejęciem długów | Obdarowany | Przejęcie kredytu lub innego zobowiązania darczyńcy |
Przy ustanowieniu hipoteki podatnikiem jest osoba składająca oświadczenie o jej ustanowieniu, najczęściej kredytobiorca. Wysokość PCC zależy wtedy od rodzaju zabezpieczenia.
PCC a PIT sprzedającego
Sprzedający nie płaci PCC, ale może rozliczać podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. PIT dotyczy innej czynności i obciąża dochód sprzedającego, a nie sam fakt zawarcia umowy sprzedaży.
Sprzedający może być zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 i zapłaty 19% podatku od dochodu, jeżeli sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku, w którym ją nabył. Podatek może nie wystąpić, gdy:
- sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat,
- sprzedający nie osiągnie dochodu, bo cena sprzedaży będzie niższa od kosztu nabycia,
- przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe zgodnie z warunkami ulgi.
To dwa niezależne rozliczenia. Kupujący może płacić PCC, a sprzedający może równocześnie rozliczać PIT.
Kiedy PCC nie trzeba płacić?
Obowiązek zapłaty PCC nie występuje w kilku ważnych sytuacjach:
- zakup nieruchomości od dewelopera, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT,
- zakup pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego przez osobę fizyczną spełniającą ustawowe warunki zwolnienia,
- sprzedaż rzeczy ruchomych, których wartość rynkowa nie przekracza 1000 zł,
- czynności objęte szczególnym zwolnieniem przewidzianym w ustawie o PCC.
Przy zakupie od dewelopera VAT jest zawarty w cenie, więc kupujący nie płaci dodatkowo PCC. Zwolnienie na pierwsze mieszkanie dotyczy między innymi lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Co do zasady kupujący nie może wcześniej posiadać takiej nieruchomości ani udziału w niej, z wyjątkiem udziału nieprzekraczającego połowy nabytego wyłącznie w drodze dziedziczenia.
Wyjątkiem od typowej zasady dotyczącej rynku pierwotnego jest hurtowy zakup lokali. Przy nabyciu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w określonej inwestycji może mieć zastosowanie stawka PCC wynosząca 6%.
Najważniejsza zasada jest prosta: przy sprzedaży nieruchomości PCC obciąża kupującego, a nie sprzedającego. Jeżeli transakcja odbywa się u notariusza, to on pobiera podatek i przekazuje go do urzędu skarbowego.
Artykuł nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Przy nietypowej transakcji, zwolnieniu lub wątpliwościach dotyczących VAT i PCC warto skonsultować się z notariuszem albo doradcą podatkowym.
