Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania?
Podatek od wynajmu mieszkania płaci się od pierwszej zarobionej złotówki. Przy najmie prywatnym nie obowiązuje kwota wolna od podatku. Przychody rozlicza się obowiązkowo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a podatek oblicza się od przychodu, nie od kwoty, która zostaje właścicielowi po opłaceniu wydatków związanych z lokalem.
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?
Przy najmie prywatnym stosuje się dwie stawki ryczałtu. Do rocznego przychodu w wysokości 100 000 zł obowiązuje stawka 8,5%. Po przekroczeniu tego limitu wyższa stawka obejmuje wyłącznie nadwyżkę, a nie całość przychodu.
| Roczny przychód z najmu | Stawka podatku | Sposób obliczenia |
|---|---|---|
| Do 100 000 zł | 8,5% | 8,5% od przychodu |
| Powyżej 100 000 zł | 12,5% | 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł |
Przykładowo, przy rocznym przychodzie wynoszącym 36 000 zł podatek wyniesie 3060 zł. Jeżeli przychód osiągnie 120 000 zł, podatek wyniesie 11 000 zł: 8500 zł od pierwszych 100 000 zł oraz 2500 zł od nadwyżki w wysokości 20 000 zł.
Ryczałt dotyczy przychodu, czyli kwoty otrzymanej w związku z najmem. Nie można pomniejszyć podstawy opodatkowania o koszty remontu, wyposażenia, ubezpieczenia, odsetek od kredytu ani czynszu administracyjnego ponoszonego przez właściciela.
Jak obliczyć i zapłacić podatek?
Rozliczenie najmu prywatnego można przeprowadzić według następujących kroków:
- Ustal przychód – zsumuj kwoty otrzymane od najemcy w danym okresie.
- Pomnóż przychód przez właściwą stawkę – 8,5% do limitu 100 000 zł, a od nadwyżki 12,5%.
- Wybierz tryb wpłat – miesięczny albo kwartalny, jeśli spełniasz warunki korzystania z rozliczeń kwartalnych.
- Wpłać podatek na mikrorachunek – indywidualny rachunek podatkowy można wygenerować przy użyciu numeru PESEL albo NIP.
- Złóż PIT-28 – roczne zeznanie wykazuje przychody z najmu oraz należny ryczałt.
Przy rozliczeniu miesięcznym podatek za dany miesiąc wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca. Przy rozliczeniu kwartalnym termin przypada na 20. dzień miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatkowy, a nie na zwykły rachunek urzędu skarbowego.
PIT-28 składa się po zakończeniu roku podatkowego, w terminie określonym dla danego rozliczenia. Aktualny termin należy sprawdzić w usłudze Twój e-PIT lub na stronie podatki.gov.pl, ponieważ przepisy i terminy techniczne mogą się zmieniać.
Co jest przychodem z najmu?
Podstawą podatku jest kwota, którą wynajmujący faktycznie otrzymuje jako zapłatę za udostępnienie mieszkania. Sposób rozliczania opłat dodatkowych powinien wynikać z umowy najmu.
Do przychodu mogą należeć:
- Czynsz najmu – kwota płacona właścicielowi za korzystanie z lokalu.
- Opłaty administracyjne i eksploatacyjne – jeżeli najemca przekazuje je właścicielowi razem z czynszem.
- Opłaty za media – jeżeli właściciel pobiera je od najemcy i sam rozlicza z dostawcą.
- Inne kwoty wynikające z umowy – jeśli stanowią zapłatę otrzymywaną przez wynajmującego.
Inaczej traktuje się opłaty, które najemca ponosi bezpośrednio na rzecz dostawcy mediów albo wspólnoty czy spółdzielni, bez przechodzenia tych środków przez rachunek właściciela. W takim modelu co do zasady nie są one przychodem wynajmującego. Decydujące znaczenie ma rzeczywisty sposób rozliczeń oraz treść umowy.
Najem prywatny a koszty uzyskania przychodu
Od 2023 roku najem prywatny osób fizycznych jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to brak kwoty wolnej i brak możliwości rozliczania wydatków związanych z mieszkaniem jako kosztów uzyskania przychodu.
Nie należy więc obliczać podatku od kwoty, która pozostaje po odjęciu czynszu do spółdzielni, raty kredytu czy kosztów remontu. Jeżeli właściciel otrzymuje od najemcy kwotę obejmującą czynsz najmu oraz opłaty, sposób ujęcia tych płatności w przychodzie zależy od umowy i faktycznego przepływu pieniędzy.
Inne zasady mogą dotyczyć wynajmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W takim przypadku forma opodatkowania i możliwość rozliczania kosztów zależą od wybranej metody oraz charakteru działalności. Nie zmienia to jednak zasad dotyczących typowego najmu prywatnego.
Najem prywatny nie ma kwoty wolnej od podatku. Podatek trzeba rozliczać od pierwszego przychodu, według stawki 8,5% albo 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Wpłaty wykonuje się miesięcznie lub kwartalnie na mikrorachunek, a roczne rozliczenie składa na formularzu PIT-28.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Przy nietypowym sposobie rozliczania mediów, wspólnym najmie małżonków lub wynajmie w ramach działalności gospodarczej warto skonsultować sytuację z doradcą podatkowym.
