Podatek od wynajmu mieszkania – jaki PIT wybrać?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą, rozliczasz przychód ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i składasz PIT-28. Od 2023 roku nie możesz wybrać skali podatkowej dla najmu prywatnego.

Najem prywatny a działalność gospodarcza – jaki PIT?

O formularzu decyduje przede wszystkim sposób prowadzenia najmu. Najem prywatny obejmuje zwykle wynajmowanie własnego mieszkania na podstawie standardowej umowy, bez rozbudowanej organizacji i usług typowych dla działalności hotelowej. Sama liczba lokali nie przesądza jeszcze o tym, że prowadzisz firmę.

O działalności gospodarczej mogą świadczyć między innymi zorganizowanie, ciągłość, profesjonalny sposób obsługi i nastawienie na regularny zarobek. Szczególnej oceny wymaga najem krótkoterminowy, częsta wymiana lokatorów, promocja ofert oraz zapewnianie usług dodatkowych.

Nie istnieje jeden ustawowy próg liczby mieszkań, po którego przekroczeniu najem automatycznie staje się działalnością gospodarczą. Jeżeli sposób prowadzenia najmu budzi wątpliwości, warto skonsultować go z doradcą podatkowym albo wystąpić o indywidualną interpretację.

Jak działa PIT-28 przy wynajmie mieszkania?

Ryczałt jest liczony od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że nie pomniejszysz podstawy opodatkowania o wydatki na remont, wyposażenie, ubezpieczenie czy odsetki od kredytu. Nie odliczysz także amortyzacji lokalu mieszkalnego jako kosztu najmu prywatnego.

Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku. Od nadwyżki ponad tę kwotę stosuje się 12,5%. Limit dotyczy łącznych przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów, a nie każdego mieszkania osobno.

Przychód powstaje co do zasady dopiero wtedy, gdy otrzymasz czynsz albo zostanie on postawiony do Twojej dyspozycji. Nieopłacony przez najemcę czynsz nie jest jeszcze przychodem z najmu prywatnego. Zwrotna kaucja również nie zwiększa przychodu, dopóki nie zostanie zatrzymana lub zaliczona na poczet należności.

Treść umowy najmu ma znaczenie przy rozliczaniu mediów. Jeżeli zgodnie z umową najemca ponosi opłaty za wodę, prąd, gaz, Internet albo opłaty do wspólnoty czy spółdzielni, kwoty te co do zasady nie są Twoim przychodem. Jeżeli natomiast czynsz obejmuje te opłaty i otrzymujesz od najemcy jedną łączną kwotę, podatek może obejmować całość otrzymanego przychodu.

Najważniejsza różnica między ryczałtem a skalą polega na tym, że przy ryczałcie podatek płacisz od przychodu, bez rozliczania kosztów najmu.

Ryczałt nie oznacza jednak całkowitego braku odliczeń. Po spełnieniu warunków ustawowych możesz uwzględnić niektóre ulgi i odliczenia, na przykład składki na ubezpieczenia społeczne, darowizny czy ulgę termomodernizacyjną. Nie są to jednak koszty uzyskania przychodu związane bezpośrednio z mieszkaniem.

Przed wpłatami warto ustalić, jaki sposób rozliczenia wybrałeś i czy masz prawo do płatności kwartalnych. Przy przelewie ryczałtu za najem prywatny stosuje się mikrorachunek podatkowy, a jako symbol formularza płatności wskazuje się PPE.

Kiedy zapłacić ryczałt i złożyć PIT-28?

Podatek wpłacasz w trakcie roku, a po jego zakończeniu wykazujesz przychody i należny ryczałt w zeznaniu PIT-28. Najważniejsze terminy są następujące:

• Ryczałt miesięczny – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano przychód.
• Ryczałt za grudzień – do 20 stycznia następnego roku.
• Ryczałt kwartalny – do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału, jeżeli spełniasz warunki tej formy płatności.
• PIT-28 – od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

PIT-28 składasz do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania w dniu składania zeznania. Nie decyduje miejsce położenia wynajmowanego mieszkania. Zeznanie możesz wysłać elektronicznie albo złożyć w formie papierowej.

Jak rozliczyć najem krok po kroku?

Przed złożeniem zeznania przejdź przez poniższą kolejność:

1. Ustal, czy najem ma charakter prywatny, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.
2. Zsumuj faktycznie otrzymane przychody z wszystkich prywatnie wynajmowanych nieruchomości.
3. Sprawdź, które opłaty nie są Twoim przychodem zgodnie z umową najmu.
4. Zastosuj stawkę 8,5% do 100 000 zł oraz 12,5% do nadwyżki, a następnie wykaż wynik w PIT-28.
5. Wpłać podatek na mikrorachunek i zachowaj umowy, potwierdzenia przelewów oraz dokumenty dotyczące rozliczeń.

Brak przychodu z najmu prywatnego w danym roku nie powoduje obowiązku składania PIT-28 wyłącznie z tego tytułu. Jeżeli jednak masz również działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, formularz może obejmować przychody z obu źródeł.

Najem mieszkania w małżeństwie

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, co do zasady każde z nich rozlicza połowę przychodów. Małżonkowie mogą jednak złożyć oświadczenie, że całość przychodów z najmu będzie rozliczać jedno z nich.

W takim przypadku limit stawki 8,5% wynosi 200 000 zł. Dopiero nadwyżka ponad tę kwotę jest objęta stawką 12,5%. Podwyższony limit dotyczy małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy wybrali rozliczanie całości przychodów przez jednego z nich.

Oświadczenie składa się co do zasady do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu w danym roku. Jeżeli pierwszy przychód pojawił się w grudniu, termin przypada na koniec roku. Oświadczenia nie trzeba ponawiać w kolejnych latach, chyba że małżonkowie złożą informację o rezygnacji z tego sposobu rozliczania.

W przypadku najmu prywatnego odpowiedź na pytanie „jaki PIT wybrać?” jest jednoznaczna: PIT-28. Skala podatkowa i podatek liniowy mogą dotyczyć najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, ale nie prywatnego wynajmowania mieszkania.

Artykuł nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Przepisy mogą się zmieniać, dlatego w przypadku nietypowego sposobu prowadzenia najmu, wysokich przychodów lub wątpliwości co do kwalifikacji działalności skonsultuj się z doradcą podatkowym.